Rechtsnormen und Verordnungen „Bauen und Wohnen“

Im folgenden finden Sie Hinweise und Informationen auf ausgewählte Instrumente zur Sicherung günstigen Mietwohnraums

Mieterhöhungen sind in Deutschland nicht unbegrenzt zulässig. Nach § 558 BGB sind sie an bestimmte Voraussetzungen gebunden:

  • Die Miete muss bis zum Inkrafttreten der Mieterhöhung mindestens 15 Monate lang unverändert geblieben sein.
  • Die neue Miete darf nicht höher sein als die ortsübliche Vergleichsmiete.
  • Die Mieterhöhungen dürfen innerhalb von drei Jahren nicht über 20 Prozent betragen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist.

Folgende Instrumente zur weitergehenden Sicherung günstigen Mietwohnraums existieren und ergänzen sich:

  • Die Mietpreisbremse soll die Miethöhe bei Neuvermietung begrenzen.
  • Die abgesenkte Kappungsgrenze soll die Miethöhe im laufenden Mietverhältnis begrenzen. Durch Rechtsverordnung können die Bundesländer Gebiete ausweisen, in denen sie nur 15% beträgt (§ 558 Abs. 3 BGB). Dies wird als abgesenkte Kappungsgrenze bezeichnet.

Die Kappungsgrenze wird häufig zusammen mit anderen Instrumenten zum Schutz vor zu schnell ansteigenden Mieten eingesetzt, nicht nur mit der Mietpreisbremse, sondern auch mit der verlängerten Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohneigentum (§ 577a Abs. 2 BGB).

Mietpreisbremse

In 31 hessischen Gemeinden und kreisfreien Städten darf die Miete bei einer Neuvermietung in Zukunft nur noch maximal zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Nach den bundesrechtlichen Vorschriften gilt dies allerdings nicht für Neubauwohnungen und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung oder Sanierung. Die Deckelung eines Mietpreises bei der Wiedervermietung ist nur dann zulässig, wenn anhand mehrerer Faktoren belegt wird, dass die Lage am jeweiligen kommunalen Wohnungsmarkt angespannt ist. In die Hessische Verordnung konnten daher 31 Städte aufgenommen werden. Sie erfüllen die gesetzlichen Voraussetzungen und hielten zudem eine Aufnahme in die Verordnung für erforderlich:

Bad Homburg vor der Höhe, Bad Soden am Taunus, Bad Vilbel, Bischofsheim, Darmstadt, Dreieich, Egelsbach, Eschborn, Flörsheim am Main, Frankfurt am Main, Ginsheim-Gustavsburg, Griesheim, Hattersheim am Main, Heusenstamm, Hofheim am Taunus, Kassel, Kelkheim (Taunus), Kelsterbach, Kiedrich, Langen (Hessen), Marburg, Mörfelden-Walldorf, Nauheim, Nidderau, Obertshausen, Oberursel (Taunus), Offenbach am Main, Raunheim, Schwalbach am Taunus, Weiterstadt und Wiesbaden.Bad Homburg vor der Höhe, Bad Soden am Taunus, Bad Vilbel, Bischofsheim, Darmstadt, Dreieich, Egelsbach, Eschborn, Flörsheim am Main, Frankfurt am Main, Ginsheim-Gustavsburg, Griesheim, Hattersheim am Main, Heusenstamm, Hofheim am Taunus, Kassel, Kelkheim (Taunus), Kelsterbach, Kiedrich, Langen (Hessen), Marburg, Mörfelden-Walldorf, Nauheim, Nidderau, Obertshausen, Oberursel (Taunus), Offenbach am Main, Raunheim, Schwalbach am Taunus, Weiterstadt und Wiesbaden.Bad Homburg vor der Höhe, Bad Soden am Taunus, Bad Vilbel, Bischofsheim, Darmstadt, Dreieich, Egelsbach, Eschborn, Flörsheim am Main, Frankfurt am Main, Ginsheim-Gustavsburg, Griesheim, Hattersheim am Main, Heusenstamm, Hofheim am Taunus, Kassel, Kelkheim (Taunus), Kelsterbach, Kiedrich, Langen (Hessen), Marburg, Mörfelden-Walldorf, Nauheim, Nidderau, Obertshausen, Oberursel (Taunus), Offenbach am Main, Raunheim, Schwalbach am Taunus, Weiterstadt und Wiesbaden.

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Kappungsgrenzenverordnung

Hessen verfügt über eine weitere Bremse im Kampf gegen steigende Mieten: In den gleichen 31 Kommunen gilt die abgesenkte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen. Diese sind somit auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren (statt 20 Prozent) begrenzt.

Gesetzliche Grundlage ist die Hessische Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (Hessische Kappungsgrenzenverordnung) vom 8.10.2014 (GVBl. 2014 S. 226). 

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Fehlbelegungsabgabe

Die Landesregierung hat 2015 die so genannte Fehlbelegungsabgabe wiedereingeführt. Wer unberechtigt eine Sozialwohnung nutzt, muss die Abgabe zahlen. Zahlungspflichtig sind Bewohner, deren Einkommen die maßgebliche Grenze um mindestens 20 Prozent übersteigt.

Seit dem 1. Juli 2016 wird die Fehlbelegungsabgabe in 102 hessischen Kommunen erhoben, um eine Fehlförderung zu verhindern. In diesen Kommunen liegen etwa 83 Prozent aller hessischen Sozialwohnungen. 324 Gemeinden sind bislang von der Erhebungspflicht befreit, da die Abgabe hier mehr kostet als sie einbringen würde.

Die Mittel aus der Fehlbelegungsabgabe fließen in den Bau neuer Sozialwohnungen.
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Milieuschutzsatzung bzw. Erhaltungssatzung

Auf der Grundlage des Besonderen Städtebaurechts im Baugesetzbuch (BauGB) können Erhaltungssatzungen von Kommunen erlassen werden. Rechtsgrundlage für diese baurechtlichen Satzungen sind die §§ 172 ff. des BauGB. Dabei können drei Schutzziele die Aufstellung einer Erhaltungssatzung rechtfertigen:

  1. Die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines Gebiets
  2. Der sogenannte Milieuschutz, d.h. der Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung
  3. Die Unterstützung städtebaulicher Umstrukturierungen

Im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung müssen der Abbruch bzw. Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung einer (zusätzlichen) Genehmigung durch die Kommune. Entsprechend der Erhaltungsziele der kommunalen Satzung wird geprüft, ob das Vorhaben zulässig ist. Bei einer Satzung, die das Schutzziel unter 1. Verfolgt muss auch der Neubau baulicher Anlagen gesondert genehmigt werden, wobei dieses Genehmigungserfordernis unabhängig von einer eventuell gegebenen Genehmigungsfreiheit nach dem Bauordnungsrecht des jeweiligen Bundeslandes ist.