Verordnungen zum Thema „Bauen und Wohnen“

Im folgenden finden Sie Hinweise und Informationen auf ausgewählte aktuell in der Diskussion befindlichen Rechtsnormen für den Bereich Wohnen.
Milieuschutzsatzung bzw. Erhaltungssatzung

Auf der Grundlage des Besonderen Städtebaurechts im Baugesetzbuch (BauGB) können Erhaltungssatzungen von Kommunen erlassen werden. Rechtsgrundlage für diese baurechtlichen Satzungen sind die §§ 172 ff. des BauGB. Dabei können drei Schutzziele die Aufstellung einer Erhaltungssatzung rechtfertigen:

  1. Die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines Gebiets
  2. Der sogenannte Milieuschutz, d.h. der Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung
  3. Die Unterstützung städtebaulicher Umstrukturierungen

Im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung müssen der Abbruch bzw. Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung einer (zusätzlichen) Genehmigung durch die Kommune. Entsprechend der Erhaltungsziele der kommunalen Satzung wird geprüft, ob das Vorhaben zulässig ist. Bei einer Satzung, die das Schutzziel unter 1. Verfolgt muss auch der Neubau baulicher Anlagen gesondert genehmigt werden, wobei dieses Genehmigungserfordernis unabhängig von einer eventuell gegebenen Genehmigungsfreiheit nach dem Bauordnungsrecht des jeweiligen Bundeslandes ist.

Mietpreisbremse

In 16 hessischen Gemeinden und kreisfreien Städten darf die Miete bei einer Neuvermietung in Zukunft nur noch maximal zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Nach den bundesrechtlichen Vorschriften gilt dies allerdings nicht für Neubauwohnungen und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung oder Sanierung. Die Deckelung eines Mietpreises bei der Wiedervermietung ist nur dann zulässig, wenn anhand mehrerer Faktoren belegt wird, dass die Lage am jeweiligen kommunalen Wohnungsmarkt angespannt ist. In die Hessische Verordnung konnten daher nur die folgenden 16 Städte aufgenommen werden. Sie erfüllen die gesetzlichen Voraussetzungen und hielten zudem eine Aufnahme in die Verordnung für erforderlich:

  • Bad Homburg vor der Höhe (außer Ober-Erlenbach)
  • Darmstadt (außer Arheilgen, Eberstadt und Kranichstein)
  • Dreieich
  • Flörsheim am Main
  • Frankfurt am Main (außer Berkersheim, Eckenheim, Harheim und Unterliederbach)
  • Griesheim
  • Hattersheim am Main
  • Kassel (außer Wolfsanger/ Hasenecke)
  • Kronberg im Taunus
  • Marburg
  • Mörfelden-Walldorf
  • Oberursel (Taunus)
  • Offenbach am Main
  • Schwalbach am Taunus
  • Weiterstadt
  • Wiesbaden (außer Igstadt, Medenbach und Naurod)

Im Einvernehmen mit den Städten und Gemeinden war ein Gutachtens des Instituts Wohnen und Umwelt (IWU) Grundlage für die Auswahl der Kommunen.
Die Mietenbegrenzungsverordnung trat am 27.11.2015 in Kraft und gilt bis zum 30.6.2019.

Kappungsgrenzenverordnung

Hessen verfügt über eine weitere Bremse im Kampf gegen steigende Mieten: In 30 Städten und Kommunen ist bereits seit dem 18.10.2014 die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen von 20 auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren reduziert. Die Verordnung gilt bis zum 17.10.2019. Diese Regelung gilt für alle kreisfreien Städte:

  • Frankfurt am Main
  • Offenbach am Main
  • Darmstadt
  • Wiesbaden
  • Kassel

Die Regelung gilt auch für folgende kreisangehörige Kommunen (nach Landkreisen zusammengefasst):

  • Hochtaunuskreis: Bad Homburg vor der Höhe, Friedrichsdorf, Kronberg im Taunus
  • Main-Taunus-Kreis: Bad Soden am Taunus, Eschborn, Flörsheim am Main, Hattersheim am Main, Hochheim am Main, Hofheim am Taunus, Schwalbach am Taunus
  • Rheingau-Taunus-Kreis: Eltville am Rhein
  • Main-Kinzig-Kreis: Hanau
  • Landkreis Offenbach: Dietzenbach, Dreieich
  • Landkreis Darmstadt-Dieburg: Griesheim, Weiterstadt
  • Wetteraukreis: Bad Vilbel, Friedberg
  • Landkreis Marburg-Biedenkopf: Marburg
  • Landkreis Gießen: Gießen
  • Kreis Bergstraße: Bensheim
  • Kreis Groß-Gerau: Bischofsheim, Gernsheim, Mörfelden-Walldorf, Rüsselsheim

Gesetzliche Grundlage ist die Hessische Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (Hessische Kappungsgrenzenverordnung) vom 8.10.2014 (GVBl. 2014 S. 226). Die Verordnung steht hier zum Download bereit:

Fehlbelegungsabgabe

Die Landesregierung hat 2015 die so genannte Fehlbelegungsabgabe wiedereingeführt. Wer unberechtigt eine Sozialwohnung nutzt, muss die Abgabe zahlen. Zahlungspflichtig sind Bewohner, deren Einkommen die maßgebliche Grenze um mindestens 20 Prozent übersteigt.

Seit dem 1. Juli 2016 wird die Fehlbelegungsabgabe in 102 hessischen Kommunen erhoben, um eine Fehlförderung zu verhindern. In diesen Kommunen liegen etwa 83 Prozent aller hessischen Sozialwohnungen. 324 Gemeinden sind bislang von der Erhebungspflicht befreit, da die Abgabe hier mehr kostet als sie einbringen würde.

Die Mittel aus der Fehlbelegungsabgabe fließen in den Bau neuer Sozialwohnungen.
Weitere Informationen sowie die Liste der 102 Kommunen finden Sie hier.