Urbanes Quartier

In den aktuell angespannten Wohnungsmärkten fehlt es u.a. an Bauland für den erforderlichen Wohnungsneubau. Daher liegt der Fokus vielerorts auf der Innenentwicklung und der verträglichen Nachverdichtung in bestehenden Quartieren. Um in Innenstädten und Stadtkernen - auch als Reaktion auf die steigende Nachfrage nach Wohnraum in Städten -  eine standortgerechte Ausnutzung bzw. eine höhere bauliche Dichte und Nutzungsmischung zu ermöglichen, als dies mit den bisherigen Kategorien möglich war, wurde 2017 die Gebietskategorie "Urbanes Gebiet" (MU) eingeführt. Sie ist seit Mai 2017 in § 6a der  Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt. Die Kategorie entspricht dem "Leitbild einer Stadt mit kurzen Wegen, Arbeitsplätzen vor Ort und einer guten sozialen Mischung". (Charta von Leipzig).

„Urbane Gebiete“ dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein. Zulässig sind in Urbanen Gebieten Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten und Tankstellen zugelassen werden.

Eine Besonderheit des Urbanen Gebiets ist die explizit in der BauNVO vorgesehene bedingungslose Möglichkeit zur Festsetzung unterschiedlicher Nutzungen für einzelne Geschosse. So ist es möglich, dass für urbane Gebiete oder Teile solcher Gebiete festgesetzt werden kann, dass in Gebäuden

  • im Erdgeschoss an der Straßenseite eine Wohnnutzung nicht oder nur ausnahmsweise zulässig ist,
  • oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind,
  • ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine im Bebauungsplan bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist,
  • oder ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine im Bebauungsplan bestimmte Größe der Geschossfläche für gewerbliche Nutzungen zu verwenden ist

Für die Bebauungsdichte wird eine im Vergleich zum Mischgebiet höhere GRZ von 0,8 und eine deutlich höhere GFZ von 3,0 vorgesehen.

Zusätzlich wurden die TA Lärm und die Sportanlagenlärmschutzverordnung so angepasst, dass in Urbanen Gebieten tagsüber ein Immissionsrichtwert von 63 db(A) gilt, im Vergleich zu 60 db(A) in Kern- oder Mischgebieten. Die Nachtwerte bleiben mit 45 db(A) identisch zum Mischgebiet. Aus einer Zunahme der Schallimmissionen um 3 db(A) resultiert eine Verdoppelung der Schallleistung.

Für die nachhaltige Innenentwicklung könnte - neben der neuen Gebietskategorie des „Urbanen Gebietes“ - auch der neugefasste § 34 Abs. 3a BauGB von besonderem Interesse sein: Zur Erleichterung des Wohnungsbaus soll im nicht beplanten Innenbereich bei Nutzungsänderungen sämtlicher baulicher Anlagen zu Wohnzwecken vom Erfordernis des Einfügens abgesehen werden können. Bislang gilt dies nur bei Nutzungsänderungen von Gewerbe- und Handwerksbetrieben zu Wohnzwecken.