Wohnungsbedarf in Hessen

Trotz einer zunehmenden Neubautätigkeit prognostizieren Fachleute für Deutschland einen jährlichen Wohnungsbedarf von rund 400.000 Wohnungen. Vor allem der Wohnungsmarkt in den Verdichtungsräumen und großen Städten ist von einer hohen Dynamik geprägt.

Auch für Hessen liegen mehrere Prognosen zum Wohnungsbedarf vor. Sie waren und sind Entscheidungs- und Handlungsgrundlage für die Allianz für Wohnen in Hessen.

Der Wohnungsmarktbericht der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main ist erschienen. Der Bericht enthält zu allen Gemeinden der Kreise Hochtaunus und Main-Taunus sowie der Stadt Frankfurt am Main detaillierte Angaben zu Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Reihenhäusern, Doppelhaushälften, Einfamilienhäusern, Baugrundstücken sowie zum Jahresmietfaktor. Die neue Ausgabe sowie auch ältere stehen als Download zur Verfügung.

Im Mai 2016 legte das Institut Wohnen und Umwelt (IWU), Darmstadt seine „Wohnungsbedarfsprognose für die hessischen Landkreise und kreisfreien Städte“ vor, die 2020 aktualisiert wurde. Die Untersuchung im Auftrag des Hessischen Ministeriums für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz schätzt den Wohnungsbedarf bis 2040. Grundlage ist eine Bevölkerungsvorausberechnung der Hessen Agentur.

Die 2020 aktualisierte Prognose kommt wiederum zu dem Ergebnis, dass im Ballungsraum Rhein-Main, vor allem in den Städten Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt, Offenbach aber auch in Kassel am meisten neue Wohnungen fehlen. Aber nicht allein das Bevölkerungswachstum ist Grund für den Wohnungsbedarf, auch die Tatsache, dass die Bevölkerung immer älter wird und die Menschen daher länger in ihren Wohnungen. bleiben Außerdem wohnen Menschen inzwischen anders, immer mehr leben allein, zu zweit oder in einer Kleinfamilie. Im Vergleich zur Prognose aus dem Jahr 2016 liegen die größten Veränderungen darin, dass die Bevölkerung nicht wie vor vier Jahren angenommen in einem kurzen Zeitraum stark ansteigen, sondern gleichmäßiger wachsen wird. Daher verteilt sich der Neubaubedarf entsprechend auf einen längeren Zeitraum. Hinzu kommt, dass mehr gebaut wurde als 2016 prognostiziert. Auch der Trend zu kleinen Haushalten setzt sich fort, allerdings schwächt er sich im Vergleich zur letzten Prognose ab.

Um den vom IWU errechneten Bedarf bis 2040 zu decken, müssen jährlich im Durchschnitt 16.000 Wohnungen in Hessen zusätzlich geschaffen werden. Insgesamt bedarf es in Hessen 367.000 neuer Wohnungen bis 2040. Bleibt die durchschnittliche Wohnungsbautätigkeit der Jahre 2012 bis 2017 künftig auf demselben Niveau, kommen jährlich unter dem Strich 16.500 neue Wohnungen hinzu. Auf ganz Hessen gerechnet, also etwa ein ausgeglichenes Ergebnis. Allerdings sind Wohnungsbestand und -neubau sowie -bedarf regional unterschiedlich verteilt. Während es vor allem in Mittel- und Nordhessen zum Teil mehr Wohnraum gibt als gebraucht wird, gibt es in Südhessen weiterhin eine Lücke. Vor allem in den kreisfreien Städten ist der Wohnungsmarkt angespannt. Auch hier ist Südhessen besonders betroffen: Allein 83 Prozent der Wohnungen, die bis 2040 in Hessen nötig sind, fehlen im Regierungsbezirk Darmstadt.

Der Regionalverband FrankfurtRheinMain hat eine Wohnungsbedarfsprognose für seine 75 Mitgliedskommunen für den Zeitraum 2013 bis 2030 erstellt. Insgesamt wurde ein Wohnungsbedarf von gut 184.000 Wohnungen bis 2030 ermittelt. Dabei stützen sich die Berechnungen auf die gemeindeweise Bevölkerungsprognose der Hessen Agentur und eine Wohnungsbedarfsprognose des Instituts für Wohnen und Umwelt auf Kreisebene jeweils mit dem Zieljahr 2030. Der Regionalverband ergänzte diese Prognosen um Annahmen zum Flüchtlingszuzug und errechnete eine gemeindeweise Verteilung.

Mit den Annahmen zu den Flüchtlingen steigt der Wohnungsbedarf gegenüber der IWU-Wohnungsbedarfsprognose für den Zeitraum 2013 bis 2030 nochmals um 27.000 Wohnungen auf gut 184.000 Wohnungen im gesamten Verbandsgebiet (Anteil: 15 Prozent). Für den kurzfristigen Zeitraum 2013 bis 2020 sind dies – auf Grund des hohen Nachholbedarfs und der angenommenen Flüchtlingszahlen – schätzungsweise 14.600 Wohnungen pro Jahr, danach – zwischen 2020 und 2030 – liegt der Bedarf immer noch bei 8.200 Wohnungen pro Jahr. Für den Gesamtzeitraum 2013 bis 2030 ergibt sich ein Durchschnittsbedarf von 10.900 Wohnungen pro Jahr.

Kenntnisse über die Bevölkerungsentwicklung in Hessen und seinen Regionen stellen eine zentrale Grundlage für die Landesentwicklungsplanung dar. Dazu werden von der Hessen Agentur im regelmäßigen Turnus Bevölkerungsvorausschätzungen für Hessen und seine Regionen erstellt und die Ergebnisse dieser Modellrechnungen mit den tatsächlichen Entwicklungen im Zeitverlauf verglichen.

Basisjahr der aktuellen Berechnungen ist das Jahr 2017, der Projektionshorizont reicht bis zum Jahr 2035, die Trendfortschreibungen erfolgen bis zum Jahr 2050.

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